建物のオーナー様へ ご自分の所有されている建物の状況を御存じですか?

昨今、コンプライアンスという言葉が世の中に定着してまいりましたが、ご自分の所有されている不動産(建物)がきちんと検査済証(役所のお墨付き)を受けているかご存じですか? 相続・売却したい・他人に貸したい時など、様々な不動産の取引・運用時に自分の所有物に問題がないか専門業者に確認し、始めて状況を知る事も多いかと思いますが・・・

建物が検査済証を取得していない場合は様々な取引で不利になる場合が考えられます。

例えばですが昭和後期の分譲住宅等でも建物の検査済証がないものが見受けられます。 分譲住宅だからきちんと建物が出来てるんじゃないの?って思われる方がたくさんいらっしゃると思いますが、建物は見た目上きちんとできてるようには見えますが、役所からの検査済証がもらえていない状況で販売されているケースもあったのです。 一般の方はそんなこと知らないで購入してしまいますよね。もし売却する時が来たら検査済証がないから建物の価格の査定が下がるってことも・・・ 又、競売物件の購入・投資用不動産の購入等、利回り・運用重視で購入してしまい、別の用途で運用しようとしたら検査済証がなく不可能だった・・・等様々なシーンを伺う事があります。 昨今の不動産取引においては、宅地建物取引士が重要説明事項できちんと建物の状況を説明する為、購入後のトラブルは激減していると思われますが昔は前述の様なことがありました。

通常の建物が完成する迄(簡単に書くと)

建てたい建物に関して事前に必要な行政庁に相談に行き、建物建設に必要な図面を所定の行政機関に提出し承認を頂きます。承認が出ると工事が着工できるようになります。 工事が完了すると最後に建物が申請図書通りできているかを検査を行い適正であれば検査済証が発行されます。これが発行されると建物を利用することが出来ます。 ※中間検査は建物の規模などによりある場合と無い場合があります。

  1. 行政事前協議
  2. 建築確認申請提出
  3. 確認済証(確認通知書)
  4. 着工
  5. 中間検査
  6. 竣工
  7. 完了検査申請
  8. 検査済証発行
  9. 建物使用開始

検査済証がない場合どうすれば良いのか

さて、色々な状況の中で皆様不動産を取得されてきたと思いますが、特に築年数が経過したもの昭和の年代の建物(築50年前後)・平成初期の建物(築30年前後)でまだ壊さないでリユースしたいけど、どうすればいいのだろうとお悩みのあなた下記の資料は全て整っていますか。 1と2は役所(所定の行政機関)に履歴が残っていますので調べることが可能です。

  1. 1.建築確認済証(建築確認通知書)
  2. 2.検査済証
  3. 3.建物図面(意匠図・設備図・構造図・計算書)

1~3迄すべて資料が整っている方、素晴らしいですね。その他、地域・建物の種類によって必要な書類もある場合がありますが、概ね所有されている不動産がどのような運用が可能かみえてきますね。購入時点から年月が経過している場合は必要な行政庁に行き、現在の法律と照らし合わせてみましょう。(※不動産入手時制定されてなかった法律が施工され不動産運用が限定的になってしまう場合もあります)

上記の1~3の不足があった方!

1.がない場合

役所(行政)の許可を得ずに建物を建ててしまっているケースです。

手立てがむずかしいですかね。→いわゆる違反建築物の可能性があります

2.がない場合

役所(行政)の許可を得て建築したが最後に完了の検査を受けていない。

「検査済証のない建築物に係る指定確認検査機関を活用した建築基準法適合状況調査の為のガイドライン」国土交通省平成26年7月2日制定 ※既存建築ストックの有効活用や不動産取引の円滑化の観点から、指定確認検査機関等を活用し、検査済証のない建築物について建築基準法への適合状況を調査するための方法を示したガイドライン(国土交通省ホームページ参照)を利用して検討しましょう。 簡単に言うとどこを直せば適正な建築物になるのかを、指定確認検査機関に協議を行い、検査機関の承認を得られれば適合建物(遵法化された建物)という事になるという事です。 このパターンの不動産はかなりの数があるのだろうと思われます。もし、ご自分の建物が該当する場合はあきらめずに検討してみましょう。→弊社にご相談ください!

3.がない場合

設計した会社・施工した会社に資料がないかを確認しましょう。

設計・施工した会社がない場合は指定確認検査機関等に必要な復旧図面を確認し、実測など必要に応じた行動を行い図面作成を目指しましょう

検査済証・図面が一切なくても運用可能となった事例

※オーナー様の承認を得ている物件は全て具体的に表示させて頂いております。

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